על חוזה מכר נחלה והיבטים בקניית נחלה, עריכה וניהול עסקאות מכר משק חקלאי:

נחלה הינה "נכס" מקרקעין מיוחד, מדובר בעסקת מכר מורכבת מאוד המחייבת בראש ובראשונה ידע בתכנון ובניה והכרת זכויות הבניה בנחלה לפי החלטות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)  והתכנון והבניה ולארח מכן ידע משפטי ספציפי עם התמחות בחוזים בנחלות – אשר בד"כ אינו נחלת  עורכי דין מקרקעין ועו"ד נדל"ן רגילים.

חריגות ועבירות בניה בנחלה:

חובה לבדוק בטרם ביצוע עסקה בדבר חריגות הבניה בנחלה שכן להם משקל מכריע על העסקה הן בהיבט הכלכלי והן בהיבט העברת הזכויות והשלכות בפן הפלילי באשר לעבירות הבניה.

במכר נחלה חקלאית ייפרד המוכר מחלק נכבד מכספי התמורה לטובת רשויות וגורמים מוסדיים שונים;

רשות מקרקעי ישראל גובה תשלום המכונה "דמי הסכמה  המחושבים על ידי שמאי מטעם רמ"י ומהווים כשליש משווי המכירה  כאשר התשלום נחלק כך : בגין חלקת המגורים ישלם המוכר "דמי רכישה",ובגין יתרת שטח הנחלה ישלם תשלום המכונה "דמי הסכמה".

 "דמי הרכישה" יחושבו ע"י שמאי ממשלתי בעבור מלוא זכויות הבניה לשטח של  2.5 דונם  (ללא עלויות ערך מבנים בנויים) המיועדים למגורים בתוספת פוטנציאל הזכויות העתידי(מגורים מסחר וכו') עפ"י תב"ע ובגין יתרת השטחים החלקאים ישלם המוכר בהתאם לדו"ח שמאי  ערך נמוך ביחס ל"חלקת המגורים"..

אלא שבנוסף לדמי ההסכמה ודמי הרכישה ישלם המוכר "מס שבח" והקונה ישלם "מס רכישה

מס שבח בעסקת מכר נחלה:

 מס שבח בעסקת מכר בנחלה חל  על המוכר כאשר טרם השתת שיעור מס השבח ניתן לקזז הוצאות ותשלומים כגון: דמי ההסכמה היחסיים, דמי הרכישה היחסיים, הוצאות שכר טרחת עו"ד, דמי תיווך, השקעות שהושקעו בנחלה ולא נדרש עליהם פחת וכדומה כאן המקום לציין את מיומנותו של עו"ד והבנתו במטריה העסקית של מכירת נחלה.

מס רכישה בעסקת רכישת נחלה:

מס הרכישה מוטל על קונה הנחלה אשר ידרש לשלם לרשויות המס תשלום הקרוי  "מס רכישה". בחישוב מס הרכישה הערכת השווי של כל אחת מבתי המגורים שבנחלה יופרד מהערכת משווי יתרת השטח. כאשר מדרגות המס החלות על דירות המגורים שבנחלה דומות למדרגות המס הקיימות בדירות מגורים בכל רחבי הארץ.

היטל השבחה:

הוועדה המקומית לתכנון ובניה של הרשות אשר בתחום שטחה המוניציפלי נמצאת הנחלה רשאית לגבות דמי היטל השבחה בעת מכירת הנחלה , המחושב לפי לפי מחצית עליית ערך הנחלה בעקבות תכנית תב"ע מאושרת אשר השביחה את הזכויות לבניה  ו/או המבנים ו/או קווי הבניין, ו/או שינתה ואו הוסיפה יעודים בנחלה המשנה.

כאשר לא ניתן לממש את כל זכויות הבניה לפי התב"ע מגישים השגה  על דרישת תשלום היטל ההשבחה

מע"מ במכר נחלה:

בנוסף לכל אלה עלול המוכר להידרש לתשלום מע"מ בעבוד שווי השטחים החקלאיים אשר שימשו אותו בייצור הכנסתו.

רשויות מע"מ מתייחסות לקרקע המשמשת בייצור הכנסה כאילו היא "ציוד" חקלאי שברכישתו ובמכירתו על החקלאי לדווח ולכלול את רכיב המס בדיווחי ההכנסות שלו לרשויות מע"מ..

במושבים בהם האגודה מהווה "איחוד עוסקים" והקונה נכנס לאיחוד העוסקים במקום המוכר ניתן לקזז את המע"מ בתוך האגודה.

תשלומים לאגודה:

הקונה עלול להידרש בתשלומים שונים לאגודה החקלאית אליה הוא מצטרף כחבר בד בבד לרכישת הנחלה אשר הסכמתה להעברת הזכויות בנחלה מהמוכר לקונה היא הכרחית לרמ"י. ולפיכך הצדדים לעסקה חותמים על טופס בקשה להעברת זכויות בנחלה אשר בו הם נדרשים לפרט הרכב הזכויות והמבנים בנחלה לפי היתר ובחריגה מהיתר בניה והאגודה החקלאית מוסיפה את חתימתה כאישור על נכונות הפרטים.

כאן המקום להדגיש כי עו"ד מקרקעין ונדל"ן "רגילים " לא תמיד מודעים לכך שבמידה ויש חריגות בניה בנחלה לא יעביר רמ"י את הזכויות בנחלה עד להסדרת חריגות הבניה בנחלה, והמצב עלול להסתבך.

קבלת הקונה כחבר באגודת המושב:

האגודה לא תחתום על טופס בקשה לשינוי מצב זכויות של רמ"י בטרם יתקבל קונה כחבר באגודה. היינו עסקת המכר של נחלה היא עסקה על תנאי לקבלת הקונה לחברות באגודה.

הליך קבלת הקונה כחבר כרוך בדרך כלל בראיון מול "ועדת קבלה" וחתימה על מסמכים שונים שחלקם מפורטים בתקנון האגודה, אישור ועד האגודה והאסיפה הכללית.

לעיתים מתנות האגודות אף מתנות את הקבלה לחברות בתשלום שעל החבר הנכנס לשלם לאגודה "להון האגודה" או תחת הגדרה אחרת.

כפי שראינו, לאור המורכבות העצומה במכירת נחלה ההבנה הרחבה הנדרשת  מלאכת הכנת הסכם המכר צריכה להביא לידי ביטוי את כל המורכבות הכלליות שבעסקת מכר נחלה ואת כל המורכבות הספציפיות לאותה נחלה כבר בטיוטת ההסכם מכר באופן שיביא לידי מימוש מיטבי את הסכם המכר ורצון הצדדים להסכם תחת מגבלות התכנון ורשויות המס והאגודה השיתופית החקלאית.

הכותבת דלית ויטון הינה עורכת דין ומתכננת בעלת מומחיות מיוחדת בתכנון ובניה במגזר החקלאי .

כל הזכויות שמורות ואין להעתיק שום חלק מהכתבה ללא אישור מפורש מהכותבת.