הזכויות שהוקנו לסוכנות על פי החוזה המשולש אינן מקימות לה זכאות לקבלת פיצויים בגין הפקעת קרקעות המשבצת, למעט פיצוי בשל השבחת הקרקע, אך השבחה כזו לא הוכחה במקרה דנן.

בפסק דין תקדימי שניתן על ידי בית המשפט העליון ,ביום 27.10.2016 ,נקבע כי לסוכנות היהודית אין זכויות בקרקעות של קיבוצים ומושבים

כיום מתוך 254 מושבים בישראל  נותרו בערך כמאה יישובים בחוזה המשולש הסוכנותי שעבורם מהווה הפסיקה  בשורה גדולה.

הדיון נסוב סביב שתי שאלות המשפטיות: הראשונה –  האם קמה לסוכנות היהודית לארץ ישראל (להלן: הסוכנות) זכות קניינית או מעין קניינית מכוח "החוזים המשולשים" הנכרתים מעת לעת בינה, בין מנהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל – ולהלן: המנהל) ובין היישובים השונים שהוקמו בסיועה, במשבצת הקרקע שהועמדה לרשות הישובים על פי חוזים אלה?.   והשניה – האם מכוח הזכות שבידה, ככל שיש כזו, זכאית הסוכנות לפיצויי הפקעה על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: פקודת הקרקעות) במקרה של הפקעת חלק מאותה משבצת קרקע? ואם כן מה שיעורם של פיצויים אלה?

בית המשפט העליון (מפי השופטת חיות ובהסכמת הנשיאה מרים נאור והשופט י' עמית) קיבל את הערעורים ופסק כי: ביחס למהות זכויותיה של הסוכנות במשבצת – מזכה הפקודה בפיצויים את כל מי שהיו לו "זכות" או "טובת הנאה" בקרקע שהופקעה, כמשמעותם של מושגים אלו בפקודה ובניגוד לקביעת בימ"ש קמא, נפסק, כאן לראשונה, כי הזכות שהוקנתה לסוכנות בחוזה המשולש איננה זכות שכירות, שכן הזכויות שהוקנו לסוכנות במשבצת לפי החוזה המשולש אינן עונות להגדרות שנקבעו בסעיף 3 לחוק המקרקעין ובסעיף 1 לחוק השכירות והשאילה – הקובעות כי שוכר הוא מי שמשלם דמי שכירות תמורת הזכות להחזיק ולהשתמש בנכס. על כן ולנוכח המחאת הזכויות והחבויות שנקבעו בחוזה המשולש, אין  בידי הסוכנות זכות שכירות מתוקף אותו חוזה,  מאחר ולא האגודות ולא הסוכנות התחייבו בתשלום דמי השכירות עבור המשבצת והמנהל, כמי שהסכים להמחאת החבות, אינו יכול לדרוש תשלום זה מהסוכנות. עוד נקבע כי  האגודות (וחבריהן) מחזיקים ומשתמשים במשבצת לביצוע המטרות שנקבעו בחוזה, מי שהחזיקו במשבצת בפועל ושילמו תמורתה דמי שכירות היו האגודות. משכך נקבע שהזכות שניתנה לסוכנות במסגרת החוזה המשולש איננה זכות שכירות! כאשר זיקת הסוכנות אל קרקעות המשבצת תאמה את התפקיד שאותו מילאה כ"מוסד מיישב" העוסק ביישוב בני אדם על קרקעות המדינה והפועל להקמת יישובים כפריים  וזכויות הסוכנות במשבצת ניתנו לה למטרת ליווי ופיקוח על הנעשה  במשבצת, אך לצורך הגנה על השקעותיה וכדי שיהוו בטוחה להשבת חובות האגודות כלפיה.

האינטרס הכלכלי של הסוכנות בקרקע מסתכם בהשקעה ובזכות אובליגטורית שלא הפכה לזכות קניינית (משכנתא) ולפיה לכשייחתם חוזה חכירה דו צדדי בין האגודה למנהל תשועבד זכות החכירה להבטחת החזר ההלוואות שניתנו לאגודה על ידי הסוכנות.

כתוצאה ממסקנה זו קבע בית המשפט כי אין בידי הסוכנות, מכוח החוזה המשולש,  זכות כלשהי במקרקעין או אפילו "טובת הנאה" כמשמעותם בסעיף 9 לפקודה, משכך נדחתה טענת הסוכנות לפיצויי הפקעה  מתוקף זכות או טובת הנאה במקרקעין, מכוח זכויותיה  בקרקע  מכוח החוזה המשולש

כבר נפסק . לפיכך  ייתכן שהסוכנות הייתה זכאית לקבלת פיצוי בגין השבחות שהשביח את הקרקע המופקעת  כמי שאינה זכאית לפיצויי הפקעה, זכאי לפיצויים,אלא שהסוכנות לא הוכיחה מה היו ההשקעות במשבצת שהופקעה ומה שוויין, ולכן קבע בית המשפט כי אין  מקום לפסוק לזכותה פיצוי בגין השקעות.

כמו כן  נדחתה טענת הסוכנות   לזכאות לפיצויי הפקעה מאחר שהזכויות במשבצת ניתנו לסוכנות בנאמנות, לאחר שנקבע כי  אין מדובר בנאמנות.

ונפסק כי הסוכנות אינה זכאית לגבות דמי הסכמה מהאגודות במקרה של שינוי ייעוד, ולכן אין מקום לבסס על כך חישוב המתייחס לערך הכלכלי של הזכות הנתונה לה לטענתה במקרקעי המשבצת, אפילו הייתה כזו.

אף לא נמצא כי הסוכנות זכאית לפיצויי הפקעה מכוח סעיפים אחרים בחוזה המשולש או ממקור אחר.

® כל הזכויות שמורות לדלית ויטון  עו"ד
ויובהר כי אין להעתיק/לצלם/לשכפל/להשתמש בשום צורה ואופן  בתכן המפורסם באתר ללא רשות מפורשת מהכותבת בכתב. – נכתב ב 07/2011